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何须悲观看市

2020-01-14 15:21:33来源:励志吧0次阅读

■回建强

现在房地产市场似乎弥漫着一种悲观的氛围,无非是三种情况:一是担心成交量长期上不来;二是促进房地产稳定发展的政策环境不稳;三是空置率上升,引发行业发展的危机。如果我们用历史的、运动的角度来看这些存在的问题,房地产市场并不需要太悲观。

首先,对于成交量不足问题,短期将持续,中长期会企稳回升。现在市场成交量上不来,最根本的原因是消费者缺乏信心,其次是支付能力不足。针对消费信心不足,目前房地产各项紧缩政策正在得到松绑,中央和各地出台的政策都是鼓励自住房消费,并给予利率、首付、税费方面的优惠;同时,国家投资4万亿扩大内需、拉动经济增长、稳定就业;从国际比较看,我国虽然也受到国际金融危机的冲击,但银行体系、服务业都相对稳健,比美欧等国家受到的冲击要小很多。因此,在大的经济环境稳定的情况下,消费信心会逐步恢复。春节期间的成交惨淡只是暂时的,未来两三个月成交量将回复到年前的水平。

其次,政策环境会继续放松。面对金融危机,目前正在致力于放松市场发展环境,特别是对行业政策进行松绑,只要这项工作能够落实下去,房地产市场就会稳定下来。不过我们也注意到重庆“购房退税”政策被叫停的传闻,据重庆有关部门的反映,其并未收到书面文件,可见“购房退税”被叫停的消息并未做实。从促进经济增长、扩内需的角度看,“购房退税”政策应当是具有正面积极意义的,应该进行积极引导和支持。当然退税涉及到中央和地方之间的税收分成问题、权限问题,这些都可以通过协商和程序解决。总体而言,在金融危机的大背景下,稳定甚至扶持房地产的发展是当前的重要工作之一,当然,这种稳定或扶持并非去“抬房价”,而是恢复房地产行业正常的生产-流通-消费-再生产的产业循环。

再次,从动态角度看房屋空置率并不高。有媒体报道全国待售住房达到 800万平方米。按现时月销售量计算,消化这些所谓库存房需要一年时间。从静态看, 800万平方米的库存房并不多,但用现在的月去量化计算总的消化时间未免有点悲观。纯做算术题的话,考虑到春节后市场成交应该会上升,这些库存房半年就可以消化掉。但实际的市场运行情况是健康的,市场需要一定的库存房,没有库存房是不正常的。这个库存维持在二到三个月的消耗量较合适。另外,还不得不提一点,现在的存量房中有一部分是经济适用房、限价房,这部分房源是非市场性的,其成交量的分布不规则,很可能在一定时间段内集中成交,也可能因为地理位置和交通配套等不健全,造成长时间不能成交。因此,在考虑住房库存期限时应适当给予剔除。

(作者系上海易居房地产研究院研究员)

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